近期，我省一小区物业发函称，因为严重亏损，计划撤场。究竟是什么原因，导致这家物业选择从这个“体量还算可以”的小区退出呢？

　　该小区项目负责人讲述了事情的前后经过。在他看来，该小区物业与业主之间的关系，似乎一直没有进入到“服务与被服务”的正轨上。他算了一笔“经济账”，揭开了这个老旧小区背后复杂的生存困局。

　　“物业费整体收缴率只有69%，但如果把产权有问题的两栋楼和一栋商业算进去，实际收缴率只有不到40%。”该负责人说，这个数字，远低于物业维持正常运营所需的水平。

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　　该物业是这个小区的第三任物业，2022年8月进场，原指望通过三年服务期实现扭亏为盈，结果却亏了300多万。该负责人坦言：“第一年第二年亏损我们能接受，第三年还这样，实在撑不下去了。”

　　一笔“算不清”的账：欠费、观望、连锁反应

　　该小区共1700多户，表面看是体量不小的住宅区，实则隐藏着多重矛盾。该负责人说，已入住业主的欠费现象尤为突出，原因复杂：

　　一是历史遗留问题。前物业撤场时未退还业主的装修押金和预缴物业费，导致业主对现任物业也“不敢信任”，以此为由拒交费用。

　　二是长期形成的“欠费惯性”。部分业主自小区交付以来从未交过物业费，认为“不交也能过”，本小区内的亲戚朋友受其影响，形成连锁欠费反应。

　　三是观望心态。前物业突然撤离，让部分业主担心现任物业也会“跑路”，选择暂不交费，静观其变。

　　“你要转变他们的思想很难。”该负责人无奈地说，“不管你怎么做服务，他就是不交。”

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　　60万的“无底洞”：商业业主之间的纠纷

　　除了住宅部分的收缴难题，商业部分的纠纷更是雪上加霜。包括超市在内的多个商业门面均位于小区红线范围内，按理应纳入物业服务范围，但商业业主长期不承认与物业存在服务关系，认为自身独立于小区管理之外，因此拒交物业费。

　　这笔费用每年高达60余万元。该负责人说：“我们还得给他们提供车库管理、外围保洁、公共秩序维护，但人家内部自己管，我们收不到钱，责任边界模糊，成本却一直在出。”

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　　“无主”的楼栋与“有主”的麻烦

　　在建设时期，该小区二期工程因开发商破产而烂尾，其中一栋楼的100多户大户型房屋及另一栋公寓楼的部分房屋因债务纠纷被法院查封，产权不明，长期无法交付使用。

　　该负责人说：“那套大户型的楼栋，虽然后期解封了十几二十户，但大部分房子是空的，但我们栋楼的电梯不能停，安保不能断，设施还得维护，成本一点没少。”

　　更复杂的是，地库人防车位的使用权被资产方控制，未移交全体业主，导致地面车位严重不足——450个车位，实际车辆上千，停车矛盾激化，进一步影响业主缴费意愿。

　　“业主会觉得，你物业连车位都解决不了，我凭什么交费？”该负责人说，“但产权问题，我们真的解决不了。”

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　　三年亏损300多万，物业也需“活下去”

　　该物业在同一区域还有其他项目，服务口碑并不差，该负责人也表示，街道、社区对他们其实是认可的。“但我们毕竟是公司，要发展，要活下去。”

　　尽管决定撤场，物业并未“一走了之”。该负责人表示他们会继续维持正常服务，直到新物业进场。“我们不会像前物业那样，半个月就撤，把烂摊子甩给下一任。”

　　目前，该小区业委会已启动新物业招投标程序，预计三个月内完成交接。

　　多种因素导致的“信任赤字”困局待解

　　这个小区的物业撤场公告，不是孤例。在不少老旧小区，物业与业主之间的“信任赤字”，往往被历史遗留问题、产权纠纷、停车矛盾等复杂因素不断放大。当物业公司连基本运营都难以为继，“撤场”就成了最后的无奈选择。

　　而对于业主来说，物业走了，问题还在。谁来接盘？能否扭转局面？或许，这笔“经济账”背后，更值得深思的，是一个小区如何走出“恶性循环”的治理困局。