2025年11月27日，安徽省十四届人大常委会第二十次会议表决通过了新修订的《安徽省物业管理条例》（以下简称新条例）。新条例共7章，条文数量经增删修改后更为精炼，但85.6%的条文变动率清晰表明，这是一次“大修”，其目标直指构建一个权责清晰、运行高效、监督有力、共建共享的物业管理新生态。
新条例最显著的特征，是将“党建引领”从实践经验提升为法定原则，推动物业管理深度嵌入基层社会治理体系
核心原则的写入与机制构建
新条例第三条明确物业管理应遵循“党建引领、业主自治、专业服务与依法监管和指导相结合”的原则，将“党建引领”置于首位。
第四条则进一步要求“建立健全中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业等协调运行机制”。这标志着物业管理活动被正式纳入党的基层组织网络，物业服务企业从单纯的市场合同方转变为党领导下的社区治理共同体的重要成员。
行政职责的清晰下沉与赋权
为破解基层政府“看得见、管不着”的治理难题，新条例对街道办事处（乡镇人民政府）的职责进行了前所未有的细化与强化。
第七条明确了街道办事处（乡镇人民政府）的六大职责，涵盖业委会选举指导、纠纷调处、物业交接监督、行政处罚实施等全过程，并要求其“明确工作机构和人员，并保障工作经费”。这为街乡层面常态化、专业化地开展物业监管提供了坚实的法律和资源保障。
同时，居（村）民委员会的职能从“协助配合”升级为具体的“指导、协助设立”和“协助指导、监督”，使其成为联通政府管理与业主自治的关键枢纽。
“四位一体”协调机制的制度化
新条例第八条及第七十九条，分别从行业协会自律和联席会议两个层面固化了多元共治的框架。
特别是物业管理联席会议由街道办事处召集，整合主管部门、公安、司法、业主代表等多方力量，为解决业委会运作失灵、物业服务企业拒不退出等“老大难”问题提供了权威的跨部门协商平台。
这实质上构建了“社区党组织、居（村）委会、业委会、物业服务企业”四位一体的治理结构，其运行逻辑如表1所示。
针对业主自治组织“成立难、运行难、监督难”的三大顽疾，新条例通过一系列精细化、程序化的制度设计，致力于培育健康、有序、有效的业主自治能力。
破解“成立难”，强化启动责任与程序刚性
新条例第十六条、第十七条大幅强化了建设单位的报送资料义务和街道办事处的组建筹备组责任。特别是规定街乡在接到报告后45日内必须组建筹备组，并对拖延或拒不承担筹备经费的建设单位设定了明确的罚则（第一百零二条、一百零三条）。
这一设计旨在从源头打破因开发商不配合、基层政府动力不足导致的业主大会“难产”困局。
规范“运行难”，健全内部制衡机制与信息公开机制
新条例引入多项创新制度以规范业委会运作：
一是设立业主监事会或独立监事，形成对业委会的内部监督（第二十条）；
二是建立成员递补机制，保障组织存续的稳定性（第二十六条）；
三是全面推进信息公开，要求业委会定期公开公共收益、工作经费等至少十二类情况和资料，保障业主知情权（第二十八条）；
四是推广电子投票系统，降低业主参与集体决策的成本，提升表决效率与合法性（第二十二条）。
防治“监督难”，划定行为红线与强化离任审计
新条例第三十一条以“负面清单”形式明确列出业委会及其成员的九类禁止行为，如挪用业主共有财产、收受不当利益、泄露业主信息等。
第三十六条则建立了业主委员会换届或主任离任经济责任审计制度，并经一定比例业主提议也可触发审计，审计结果必须公告。
这些条款构成了对自治权力运行的有效约束，防止“业委会自治”异化为“个别人员治”。（文 / 程纯洁 周平珍 吴宝胜）
（注：程纯洁系中国物业管理协会监事长，安徽省社区服务业协会会长、党支部书记；周平珍系中国物业管理协会副会长，安徽创源智慧后勤服务集团有限公司党委书记、董事长；吴宝胜系安徽创源智慧后勤服务集团有限公司党委副书记、副总经理。）
