“现在开庭！”7月30日，随着一声清脆的法槌声，滁州市琅琊区人民法院的巡回法庭在某小区正式开庭。旁听席上，有小区业主、物业工作人员、街道社区干部，还有应邀到场的人大代表和政协委员。

　　这并非个例。8月4日，南谯区人民法院将巡回法庭搬进某小区中心广场；8月19日，明光市人民法院走进吕郢社区一小区……近期，滁州市多个区县把法庭“搬”进了居民小区，一场关于物业纠纷源头治理的探索正在这里展开。

　　让业主“不好意思再拖”，让物业“不敢不做好”

　　为什么要把法庭搬进小区？滁州市一法官这样解释：“物业纠纷数量大、矛盾反复性强，如果都走诉讼程序，法院案多人少的矛盾会很突出，判决也未必能解开心结。我们采用‘示范性诉讼+批量化调解’模式，选典型案件先行裁判，实现审理一案、教育一片、化解一批。”

　　选好“示范案件”是关键。南谯区同乐街道分管物业的相关负责人介绍：“我们首先选择物业服务基本到位、但收缴率偏低的小区。如果物业服务本身有明显硬伤，巡回审判不但推不动，还可能适得其反。”

　　南谯区在某小区开展试点时，前提条件就是市场监管、消防、街道社区已多部门进驻，完成电梯、消防、环境卫生等基础服务检查，倒逼物业先把服务做扎实。据介绍，该小区共递交60余户欠费案件，受理26户，开庭4回，调解成功22户，收回历史欠费近11万元。

　　小区物业经理坦言：“公开开庭后，即便法官不开口，现场开庭本身就带来心理压力。业主微信群互相传播相关事件，对未起诉欠费业主形成警示。”

　　这一做法在琅琊区一小区同样取得突破。该小区800多户，物业费收缴率常年维持在70%左右。法院选取了2户典型案件就地开庭，通过巡回审判促使业主补缴拖欠物业费，起到示范判决作用。

　　法院相关负责人表示：“我们优先针对常年恶意欠费的‘钉子户’率先立案、公开开庭，形成正向示范引导。巡回法庭的威慑效应迅速通过业主微信群扩散，不少未涉诉欠费业主主动联系物业协商补缴。”

　　一位参与旁听的居民坦言：“听说巡回法庭开在小区里，很多邻居都去了，还不交物业费实在太难为情了。”这位业主在庭审前主动缴清欠费。

　　物业纠纷不只是“法院的事”

　　巡回法庭进小区不是单打独斗。琅琊区法院依托“琅琊区物业矛盾诉调工作站”，将工作站设在清流街道来安路社区办事大厅，派驻“1名资深法官+1名书记员+N名特邀调解员”的专业团队，提供法律咨询、纠纷调处、巡回审判、普法宣传“一站式”服务。

　　南谯区则依托滁州市首个“微法庭”——同乐微法庭，构建“多元协同、刚柔并济、调判结合、示范引领”的物业纠纷化解机制。

　　法院干警联合区住建局、街道社区工作人员，采取“集中梳理、分批调处、面对面沟通、背对背疏导”的多元模式集中攻坚。

　　“在7月份的一次集中调处中，我们联合区住建局、同乐街道、敬梓社区，针对近20件物业纠纷集中调解。”南谯区法院相关负责人介绍：“先开集中调处会统一梳理共性问题，再分批次一对一精准调解。最终物业公司承诺对屋顶、窗户漏水点位全面排查维修，建立整改台账限时销号，并给予业主合理费用减免，一揽子化解了多年积怨。”

　　既要催缴，也要倒逼物业提质

　　巡回法庭进小区，并非只是单纯的催业主缴费。其核心逻辑是“双向约束”——业主不及时缴费，法院介入催缴；物业服务不到位，多部门联合整治。

　　“多头管理、职责不清是物业纠纷的症结之一。”滁州市住建局相关负责人表示，为打破壁垒，我们正在从行业规范入手，对公共收益管理、维修资金使用、业委会履职等矛盾集中领域制定更细致的管理办法，把规则立在前面，让物业企业有标准、业主维权有依据。

　　法院在审理中也坚持“物业服务不到位不支持全额收费、业主无正当理由不缴费不支持减免”的裁判导向，倒逼物业提升服务，也倒逼业主无正当理由必须交物业费。

　　琅琊区法院在巡回审判中对此有明确要求：“业主不能以服务瑕疵全额拒缴物业费，但物业存在服务响应不及时、问题协调不到位等履职短板的，我们会严肃指出并督促整改。”

　　物业纠纷困局怎么破？

　　滁州市对于物业服务合同纠纷的探索，为物业行业提供了鲜活样本，也带来了一些深层思考。

　　第一，司法介入是“催化剂”，不是“万能药”。巡回法庭的震慑效应立竿见影，但法院案多人少的矛盾客观存在，物业纠纷案件量大面广，如果完全依赖司法兜底，法院“管不过来”，企业也“等不起”。

　　正如一位物业负责人所言：“法院一年能给到的立案名额有限，大量欠费案件还得靠物业日常沟通调解。”

　　归根结底，法院只能通过示范判决撬动缴费意愿，无法替企业完成催缴。物业企业必须把基础服务做扎实，才能为司法介入创造前提条件，形成“服务提上来、缴费跟上来”的良性循环。

　　第二，正面导向比“打赢官司”更重要。实践中普遍存在“调解打折”现象，业主形成“拖一拖就能少交”的心理预期。如果物业服务没有问题，法院应当支持全额收取物业费，让守法缴费的业主不吃亏、让恶意欠费的业主受惩戒。

　　正如一位基层法官所言：“如果一调解就打折，老实按时交费的业主反而吃亏，这会带来负面示范效应。”

　　第三，部门联动是破题关键。物业纠纷涉及住建、城管、消防、市场监管等多个部门，单靠法院或物业企业都难以根治。

　　“部分业主反映的问题，涉及开发商遗留、违建、噪音等，早已超出物业职责范围，但业主只认物业。”一位社区工作人员无奈地说。正因如此，滁州的实践从一开始就强调“府院联动”——法院、住建、街道、社区多部门同步介入，既追欠费，也治痛点，形成治理闭环。

　　第四，制度建设是长远之策。据介绍，滁州市正积极探索建立物业企业动态评价机制，将评价结果与市场准入挂钩，倒逼物业企业回归服务本质。

　　同时，针对公共收益管理、维修资金使用、业委会履职等关键环节，推动建立标准化公示、年度审计、离任审计等配套制度，把规则立在前面，让矛盾少发生、发生后快解决。

　　从“坐堂审案”到“上门解纷”，从“个案裁判”到“类案治理”，滁州市以巡回法庭进小区为支点，正在探索一条物业纠纷源头化解、基层治理多元共治的新路径。