近期，有网友在人民网地方领导留言板提出关于规范前期物业服务的四点建议，合肥市住房保障和房产管理局认真办理，对建议做出了积极详细回复和释疑。
详情如下：
——网友反映——
一、背景与问题
所谓前期物业服务是指小区交付后到小区业委会成立这段时间的物业服务，由于前期物业服务合同由开发商与物业服务企业直接签订，没有作为合同主体的业主却不能参与，导致合同条款中的权力与义务严重不对等，尤其是对物业服务企业缺乏有效的监督和约束条款。
二、对策与建议
（一）完善前期物业招标制度，打破利益关联
1.优化前期物业服务招投标管理规定对我市物业管理地方性法规进行修订，明确要求前期物业项目招标时，与开发商有有利益关联的物业服务企业不得参与投标。
2.设置前期物业服务准入门槛由住建部门主持对我市前期物业服务服务质量进行综合评分，信用分低于全市平均分的物业服务企业不得参与前期物业项目竞标。
（二）规范前期物业服务合同，强化业主权益保障
1.推行物业服务合同示范文本，对服务标准进行量化；
2.建立合同备案审查制度，住建部门应重点核查条款公平性、对显失公平的条款要责令修改；
3.明确新建小区交付前三年不得收取增值服务费。
（三）优化业主自治机制
1.降低业委会成立门槛，简化新建小区首次业主大会召开程序。
2.设立物业纠纷快速调解通道，在街道层面设立“物业纠纷调解中心”，整合司法、住建、社区等资源，提供一站式调解渠道。
（四）在新建小区全面推广“信托”模式。
目前我市已有部分小区试点了物业管理“信托”模式，即由银行或第三方机构托管物业费，业主按季度缴纳费用，物业公司履约达标后，经业主代表确认方可支取款项，形成“优质服务—按时付费”的良性循环。
——官方回复——
网友：
您好！您反映的问题已收悉。市住房保障和房产管理局回复如下：
关于前期物业服务的法律界定与业主权利，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
虽然业主未直接参与签订前期物业服务合同，但业主的权利义务仍有保障；同时法律也赋予了业主更换前期物业的权利，《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
关于完善前期物业招标制度，《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。对于“与开发商有利益关联的物业不得投标”的建议，目前法律尚未明确禁止。
关于您建议将信用分与前期物业竞标挂钩，《安徽省物业管理条例》第六十一条规定，鼓励、支持业主大会选聘信用等级高、业绩优良、人员结构合理、管理智能化的物业服务企业。《合肥市住宅小区物业管理条例》第四十一条规定，引导建设单位、业主大会选聘物业服务企业时将物业服务企业信用状况纳入选聘条件。
关于规范前期物业服务合同，《安徽省物业管理条例》第六十二条规定，省人民政府住房城乡建设部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。合肥市前期已发布《物业服务合同示范文本》并使用至今，未来将推广使用省厅制定的示范文本。
关于您建议建立合同备案制度，《安徽省物业管理条例》第五十五条规定，物业服务企业承接物业服务项目，应当持物业服务合同副本报送物业项目所在地县级人民政府物业管理主管部门备案。
关于您建议新建小区交付前三年不得收取增值服务费，《安徽省物业管理条例》第五十八条规定，物业服务企业可以为业主提供助老、托幼、家政保洁、维修、代购、车辆租借、宠物代管等个性化服务。物业服务企业提供个性化服务的，应当将个性化服务的内容、收费标准等事项进行公示，按照自愿原则与业主另行约定。
《合肥市住宅小区物业管理条例》第二十三条规定，物业服务企业提供的定制化、个性化等增值服务不得在前期物业服务合同中约定。合肥市积极引导业主自愿签订增值服务协议，强制签订增值服务费的可通过业主大会或者司法途径处理。
关于优化业主自治机制。您建议降低业委会成立门槛，《合肥市住宅小区物业管理条例》第九条规定，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的住宅小区，三个月内未召开业主大会会议的，街道办事处、乡镇人民政府在接到建设单位、前期物业服务企业或者五分之一以上业主提交的成立业主大会书面申请报告之日起四十五日内，应当组建业主大会会议筹备组。
关于设立纠纷快速调解通道，《安徽省物业管理条例》第七条规定，街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：（三）协调物业管理与社区治理、社区服务之间关系，调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷；合肥市也积极推进在各层面设立矛盾调解中心。
关于在新建小区全面推广“信托”模式，目前合肥市已在部分小区探索物业管理创新模式试点，未来将结合小区具体情况，采用合适的物业服务模式。
近期，工作人员就留言情况与您沟通，如有疑问，请与市住房保障和房产管理局（电话：0551-62675893）联系。
